房地产行业：2008年底部崛起

2008-06-20 20:08:16更新来源:国泰君安作者:孙建平附件下载

投资要点：
　　
成交量理性回归后有支撑，处于景气区域。80后小婴儿潮成员进入结婚置业高峰；刚性消费需求成为主要增长贡献；改善型需求受房贷政策支持；适销价格创造成交量，成交量回暖趋势有望持续。
　　
地价、温和通胀、地根紧张和紧缩、居民收入增加和人民币升值构成房价支撑。在保守的成本定价下，合理地价将支撑四个一线城市9300元的房价。政府调控带有相机抉择和渐进主义风格。
　　
根据今年一季报结算收入和预售房款规模，大多数地产公司08年房地产收入增长65%、经常性净利润增长50%的可靠性大为增强。
　　
应关注一二线龙头公司的市场份额提高，应关注P*Q而非单一的P或Q，预计08和09年主流公司毛利率有望保持在40%和38%左右。
　　
地产股前期大幅下跌较为充分地释放了去年11月前后的高估值风险，楼市量价表现不好的现实和预期得到了充分反映。目前行业估值安全但不合理，08年15倍PE是估值底线，20倍PE和平价RNAV是估值基准，一线龙头估值25倍、二线龙头估值22倍为合理估值。
　　
维持行业增持投资评级，维持标配，建议集中配置于强势的一二线龙头企业，在15-20倍低估区域或龙头品种股价前期底部，可适度超配。
　　
底部崛起的动力来自于量价理性回归后有支撑，并将持续温和上涨；一二线龙头公司业绩快速增长有保证，目前估值安全边际强。
　　
我们设计了覆盖长短期资金压力的测算系统，结果表明名流置业、中粮地产、金融街、亿城股份、香江控股、泛海建设、新湖中宝、天房发展和华发股份的资金压力相对较小。金地集团、冠城大通、保利地产、荣盛发展、招商地产、上实发展和首开股份面临的资金压力较大。
　　
金融街、招商地产、名流置业、中粮地产、万科A这两年从资本市场获得的融资支持很大，在未来的行业集中速度加快中有优势。
　　
在最近两年新获土地储备地价成本较低的有华侨城A、华发股份、首开股份、上实发展、泛海建设、香江控股、苏宁环球、名流置业和万科A。他们的地价低成本原因各具特色。
　　
公司盈利能力—销售能力双向选股模型和地价成本—开发速度双向选股模型上任何好的移动都意味着公司价值重估和投资机会，在这两个模型中，万科A、中粮地产等很有吸引力。
　　
以预售房款占08年预测房地产收入比重衡量业绩确定性，关注华发股份、保利地产、北京城建、苏宁环球、金地集团、苏州高新、万科A。
　　
中粮地、招地、侨城、上实、原水和张江受大股东扶持力度很大。
　　
万科、保利、金地、招地、首开和上实有望成为行业整合充分受益者。

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