去年央行出台的第二套房信贷政策抑制了绝大部分的投资需求。因此目前商品房的成交主要依赖于刚性需求；刚性需求主要来自于城镇化带来的新增需求和改善需求。前者每年至少带来4.56亿平米的住宅需求，这一规模占07年全国住宅销售面积的比例为66%；尽管房价已经大幅上涨，但中国城镇家庭收入也在快速提高，因此他们有能力去实现大多数的刚性需求；

目前主要城市的成交约为去年同期的70%-80%左右：

   
鉴于当前房价同比的大幅上涨以及央行第二套房的信贷政策的影响，我们估计全年的成交量约为去年的70-80%左右；目前主要城市的销量约为去年同期的70%-80%左右，符合我们的判断；

房地产调控政策需要放松：

   
随着外需的放缓，中国经济增长将更主要依靠内需，而房地产是拉动内需的重要力量；同时，与房地产相关的信贷占比较大，目前国有商业银行不良贷款出现了反弹。因此，保持房地产业的健康稳定对于经济增长和金融稳定都具有积极的意义，房地产调控政策需要放松；

调控政策已有放松苗头：

   
目前房地产上市公司的再融资已经开闸；税务总局官员前期称2年内不开征物业税；一些银行在执行第二套房信贷政策上出现了一定的松动；

我们认为房地产行业在2季度有望获得超额收益：

   
目前大多数地产股的估值以RNAV为基准；随着2季度传统销售旺季的到来，以及房地产调控政策的松动，2季度行业基本面将继续向好。我们维持行业“推荐”的投资评级；

投资建议：

   
在大盘未企稳的情况下，我们建议投资者波段操作；我们继续相对看好两类股票：以招商地产为代表的股价低估的公司；业务主要集中在长期看好区域的公司，如华发股份。