房地产:保障性住房推出并未撼动商品房根基

2008-04-03 16:04:24更新来源:申银万国作者:殷姿江征雁励雅敏附件下载

短期来看，由于政策性住房推出的量有限，并且政府将首先将立足于解决低层人群的居住问题，因此，对市场商品房消费者心理层面的影响将大于实际的影响；

主要子行业点评：
　　
根据建设部的要求，各地在今年1月和3月陆续推出了08年和09年的住房建设计划。总的情况是，保障性住房的比重占到了新增住房比重的10%以上，其中主要以经济适用房和廉租房为主，辅以少量的限价房。这说明了政府在有限的财力下，首先考虑的是解决社会低层人群的住房需求。
　　
我们对比研究了新加坡和香港的住房保障制度。从国土面积、城市发展阶段、政府建设资金来源等方面进行比较，得出结论为：受制于政府对土地依赖、地方政府本身财力的有限以及中国住宅市场的巨大需求，政府不可能完全照搬新加坡模式大量进行保障性用房的建设，未来解决中低收入的廉租房和经济适用房将成为建设的主力。
　　
短期心理层面影响大于实际影响，长期可以拉低平均房价。我们认为，短期来看，由于政策性住房推出的量有限，并且政府将首先将立足于解决低层人群的居住问题，因此，对市场商品房消费者心理层面的影响将大于实际的影响；长期来看，平均房价将有所下滑，但是土地资源紧张的东部地区的商品房的房价将出现较大幅度的上升。
　　
市场的游戏规则并未发生改变。我国未来很长一段时间，商品房和保障性住房将同时存在，并且商品房依旧是社会的主角。我们认为，开发商的主要收益来源依旧是商品房的建设，盈利模式也没有发生根本性的逆转。我们维持对地产板块的增持评级，推荐万科、保利、金融街和张江高科。

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