地产股：楼市成交量回暖光明初现

2008-04-03 16:01:32更新来源:国泰君安作者:孙建平附件下载

投资要点：
　　
楼市成交量回暖和房贷政策是否放松决定地产股未来投资机会的大小。
　　
3月下旬左右一二线核心城市一手商品房或商品住宅成交面积均出现环比回暖，同比出现不同程度的回暖，部分城市开始正增长。
　　
商业银行开始对低于当地人均居住面积家庭的第二套房实行第一套房贷政策，表明开始扶持改善型需求，意味着自主性需求将支撑未来楼市。
　　
人民币持续升值的行业积极因素将增加房地产行业对外资的投资吸引力，有利于稳定房地产板块的估值基准。
　　
因政策调控和市场调控压力增加，土地、资金等资源越来越向强势大中型企业集中，行业集中化趋势加快，一线全国性和二线区域性行业龙头成长性将更好。
　　
基于成交量和房贷政策两项关键因素在好转，人民币持续升值，调高行业投资评级到增持。基于行业集中化加快，推荐一二线龙头企业。
　　
从行业目前格局、景气和演变趋势、公司成长性看，行业估值基准可给予一线地产08年25倍PE，二线地产22倍PE。
　　
万科A、保利地产、金地集团、招商地产、新湖中宝等万科类一线公司对成交量和房价最敏感，行业逐渐回暖时可以逐步提高配置，积极关注基本面变化；即便行业调整时也可逢低积择机参与，适度配置。..中粮地产、华侨城A、上实发展和天鸿宝业等非万科类一线公司依靠低地价和高盈利能力的突出优势足以弥补存货周转稍慢的劣势，建议加大关注力度。
　　
业绩高增长确定的二线龙头多为项目区域具有一定多元化、未来业绩增长明确和RNAV具有安全边际的中等开发商，以华发股份、深长城、深振业；原水股份、中华企业；北京城建；名流置业、冠城大通、香江控股等为代表。
　　
商业地产继续推荐张江高科、金融街，谨慎推荐浦东金桥。
　　
行业可能风险提示：央行中长期贷款加息的次数和幅度；成交量环比保持活跃，但同比增长幅度欠佳；因政策和市场压力，更多开发商因资金继续紧张而加快现金回笼，销售面积、房价和毛利率都可能受影响；严格落实3号文件加大闲置土地处理力度增加供给压力；政策落实力度增强，保障性住房市场规模快速增长。

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