深振业A:投资收益贡献高，预售房款规模较大

2008-04-02 16:14:20更新来源:国泰君安作者:孙建平任旭附件下载

投资要点：
　　
公司07年实现主营业务收入10.24亿元，同比减少18.37%；净利润2.58亿元，同比增加19.18%；拟10送5转5派1元；每股净资产6.83元，EPS为1.02元。公司主要收入来自房产销售，主营业务减少主要因为星海六期项目部分房产未达到收入确认条件。07年公司投资收益共6992万元，为EPS贡献0.21元，其中处理董酒公司获5805万元投资收益。
　　
项目成本低，盈利能力增强，体现了非万科类公司的特质。受益于低成本和房价上涨，毛利率提高17个百分点，达到56%，主业净利率达到19%；同时三项费用率也有所提高。
　　
因开发规模提高，银行长期借款增加，净负债率大幅提高。07年公司新增长期借款20亿元，主要用于土地储备和项目建设。
　　
预收账款大量增加，08年业绩有保障。公司资产负债率提高14个点，主要因为公司本期预售房款增加6.9亿元所致（表3），其中星海六期增加预售房款7.1亿元，目前该项目已竣工。
　　
公司项目储备主要集中在深圳，现有项目储备307万平米，可售面积264万平米，其中商业20万平米，住宅244万平米。
　　
公司计划08年在建与新开工面积130万平米，项目开发投资16亿元，土地储备投资10亿元。08年公司计划仍以深圳作为土地储备的重点，并重点考虑已布局的天津、长沙、南宁等地区，充分利用收购、合作、参与土地一级开发等模式，继续推进西安、惠阳等新增项目。
　　
限制性股票的管理层激励1期和2期已经过户，1期股份2009年1月可解禁，两次行权价分别为4.07和6.26元。
　　
预计08和09年主业EPS分别为1.37元和1.85元。08年净利润比07年扣除投资收益后净利润增长82%。08年业绩来源于星海六期、振业城1期尾款和北海宝丽三期；09年是振业城2-5期大部分和惠州振业城项目。
　　
公司为二线龙头地产，初步实现一定的全国化，具有非万科类公司的典型特征，09年18倍动态PE对应目标价为33.3元，维持增持投资评级。
　　
风险提示：现有项目储备集中在深圳，深圳房价调控风险；资金压力。

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