中华企业:开发项目集中于上海，出租业务快速成长

2008-02-28 15:49:06更新来源:国泰君安作者:孙建平任旭附件下载

投资要点：
　　
公司07年业绩继续保持平稳增长，EPS为0.67元，与我们0.65元业绩预测基本一致，拟10股配3股。全年收入23.99亿元，同比增长20%，净利润8.18亿元，同比增长34.08%，其中，销售收入22亿元，同比增长21%，租赁收入0.8亿元，同比增长55%。
　　
07年盈利增长得益于销售毛利率、销售净利率提升，三项费用率下降（表1）。
　　
07预售房款为10.36亿，虽然较06年14.56亿有所下降，但保持了较高水平。主要为古北国际广场本年竣工实现销售，减少预售款项所致。
　　
公司存在一定资金压力。虽然名义资产负债率基本不变，但实际负债水平上升较快，对银行贷款依赖性较强（表2）。
　　
公司土地储备有待加强补充，但现有项目拿地成本低，盈利能力较强。
　　
项目储备建筑面积158万平米（不含崇明滩涂地）。公司计划2008年总在建面积119.3万平方米，2008年末待开发面积39.1万平方米。
　
年报首次披露大股东为解决同业竞争给出了三点承诺，值得关注。即：
　　
不参与竞标上市公司竞标的土地；不再新设与上市公司业务相同的公司；将在条件成熟时加快旗下房地产业务重组。
　
目前公司项目储备RNAV为17.83元，考虑到项目未来盈利能力较强的特点和目前同类公司溢价水平，可以给予25%溢价水平。
　　
预计08-09年公司EPS为1.02和1.46元，若10配3股配股（已通过股东大会）成功实施则08-09年摊薄后EPS为0.78和1.12元。
　
预计08年主要利润来源为古北西郊别墅二期、苏州第五元素园二期、上海国客中心、南郊中华园、苏州古北雅园、万泰大厦和浦东万邦等。..综合公司行业地位和成长性，25倍08年动态PE估值、25％RNAV溢价估值对应目标价25.5元和22.29元，取中间值，则12个月目标价为23.9元，相对目前股价有42％空间，维持增持投资评级。
　　
风险提示：公司土地储备集中分布在上海地区，风险难分散；上海楼市调整风险；土地储备规模需要扩张。

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