万科：顺势而为拓展市场 - 上市公司股票研究分析报告下载

万科：顺势而为拓展市场

2008-02-26 16:55:30更新来源:渤海证券作者:周户附件下载

事件：
　　
万科08年1月实现销售面积23万平方米，销售金额18.5亿元。同时在08年1月8日至08年2月19日之间，在上海，东莞和成都获得4块土地，总建筑面积约107.55万平方米。
　　
评论：
　　
市场处于观望和销售淡季的阶段，万科则维持已开盘项目价格不变，而针对70/90项目采取低价入市策略，有攻有守，顺应市场的同时，积极扩大小户型市场份额，体现了万科敏锐的市场感觉和优秀的把握市场趋势的能力；同时07年以来，万科新增项目资源大多处在一线城市等经济较发达区域，项目资源质量较高，溢价能力较强，因此给予万科强烈推荐评级。
　　
1.市场观望，万科拓展市场万科08年1月份销售面积同比增长11.65%，销售金额同比增长11.71%，而销售均价基本与07年1月份持平，为8043.48元/平方米，同比增长0.06%；环比增长率，销售面积和销售金额下降70%多，而销售均价则于07年12月份持平，环比增长率较07年12月份有所提升，原因主要在于：首先，房地产销售存在淡旺季，1月份，按惯例属于淡季；其次，万科在07年年末和08年年初，针对70/90项目，采取低价入市的策略，占领小户型产品市场，这一方面，容易使市场产生万科降价错觉，另一方面，体现出万科快速的反应能力和敏锐的市场感觉；再次，07年年末以来，由于信贷紧缩等宏观调控的影响，市场上存在观望情绪。2.土地储备丰富，项目资源质量较高截止2007年12月31日，万科规划中项目建筑面积合计2518.29万平方米，权益建筑面积合计2084.44万平方米。07年新增建筑面积1068.89万平方米，新增权益建筑面积814.54万平方米，分布在21个城市，基本完成年初1000万平方米项目储备计划。而截止08年2月19日，万科新增项目建筑面积为112.42万平方米，新增权益建筑面积58.2万平方米。
　　
从区域上来讲，在07年新增权益建筑面积中，约324.36万平方米来自于深圳、上海、北京和广州，占比约39.82%；约273.87万平方米，占比约33.62%，来自于除上述四个城市外的部分省会城市。而截止08年2月19日，新增项目资源主要在东莞、上海和成都。从项目区域角度看，万科项目多处在一线城市或部分省会城市，而这些城市的外来需求相对较为旺盛，同时收入水平也相对较高，另外，项目所在的其他城市经济也较为发达，因此，万科的项目资源质量较高。3.房地产业依然看好依据我们在08年投资策略报告中的判断，08年中国房地产行业将持续供不应求，景气不改。短期来讲，市场上存在观望情绪和处于销售淡季，同时开发商通过二级市场融资审批较为严格，在1、2月份贷款发放的情况下，市场仍没有较大起色，这一方面刺激房地产开发企业采取其他融资渠道，如信托等，另一方面，也将促进行业的整合，提高行业集中度，将会给整合能力较强的企业带来机会。随着销售旺季的到来，大量自住性需求的支撑，同时贷款的不断发放，08年房地产市场将逐步回暖。
　　
预计万科07，08年将分别结算412.03和590.74万平方米，净利润将增长109.46%,同时每股收益将增长110%，由0.61上升到1.28元。
　　
按照08年2月21日万科收盘价25.2元，08年的市盈率仅为19.69；同时依据我们的计算，万科现有项目资产支撑的股价约27.01元，在行业持续看好的情况下，考虑到万科业绩的快速增长，项目资源较高的溢价能力以及准确把握市场的能力，因此给予万科强烈推荐评级。

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