张江高科:中国“硅谷”的重要物业主和运营商

2008-01-30 16:26:25更新来源:安信证券作者:陶学明附件下载

报告关键点：
　　
张江高科技园区是国内发展最好的高科技园，具备天时、地利、人和的优势，有成为中国的“硅谷”的潜质；园区内物业价值具有很大升值空间。
　　
公司持续以较低成本从集团获得优势资源。公司权益物业面积未来几年内将大幅增长，2010年将达到200万平米；优质土地储备130万平米；获得与汤臣合资的微电子港公司控股权后，公司具有发展住宅物业的品牌平台。
　　
预计公司08－10年年业绩增长在50％以上，我们认为此预期有很高确定性。
　　
创业板开启将是公司股价表现的催化剂。
　　
报告摘要：
　　
关键假设：公司08年的配股方案顺利获得通过并实施，2010年公司出租物业权益规模如期达到200万平方米，园区内物业租金水平在预测年分内保持稳定不变；张江高科公司在张江高科技园区的使命和战略地位不会改变；中国经济正常发展；国内创业板将要开设。
　　
我们不同于市场的观点：市场普遍认可公司业绩增长主要来源于物业规模大幅增长，即公司承诺的权益出租物业的面积从06年的大约50万平米逐步达到2010年的200万平米，未来园区物业也有增值空间，集团进一步优质资产注入预期（还有1000万平米土地储备和其它基地公司）。但市场通常认为由于目前公司盈利水平较低，现在对公司的估值很大程度上是对未来的预期，因此有不确定性。而我们认为公司的未来几年业绩增长其实很确定。我们的判断的重要基础首先是：公司在集团的战略高度和地位；捆绑利益的信托计划；张江高科技园区在国家和上海创新战略中的重要地位；张江高科园目前产业集群发展的水平较高，已是国内目前发展最好的高科技园区；张江高科园区本身的区位优势、人才优势、资金优势、地理位置优势、环境优势，使其有潜质成为中国的“硅谷”；园区内企业和高管可能获得的特殊优惠税收政策等等。这些能够保证上市公司能够实现长期成长、物业增值、参与创投机会等，在正文中我们对此有详细的分析。其次：基于对公司物业出租、销售面积基本情景的假设和盈利测算，我们认为正是由于公司出租物业规模在07－10年间大幅增长，使得公司可以有很大的灵活性通过调节销售物业的比例，从而确保实现08－10年业绩年均50％的增长。因此我们认为公司未来08－10年间的业绩的增长预期是有极高确定性的。
　　
盈利预测：08－10年，公司年净利润增长50％以上（参见下表和附表中的数据），10年EPS预计将达到0.89元/股(假设08年完成10配2后，总股本14.6亿股)。我们的盈利预测未包含公司参与创投企业将带来的投资收益。
　　
估值：按照NAV和PE估值，考虑摊薄因素后，公司6个月的目标价格为30元/股。
　　
股价表现的催化剂：创业板开启。虽然目前公司参与的将要上市的创投型企业的资金规模估计在4－5亿左右，静态看，其将带来的投资收益相对公司总股本来说并不显著。但创业板的开启将引起投资者对张江高科更大关注，使股价有较大表现。
　　
关于“中芯国际”：投资者比较关注公司之前对“中芯国际”的投资（原始投入约有4亿多），近半年多股价一直在1元以下，跌破每股净资产值。这主要是由于07年之前中芯国际公司每年的折旧数量比较大，但08年以后预计将会盈利。同时，张江高科指出，当时参股中芯国际主要是从园区发展战略的角度考虑，因为中芯国际这样的企业对园区发展集成电路产业群至关重要。

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