房地产08年投资策略:等待预期明朗后的投资机会

2008-01-14 12:33:17更新来源:长城证券作者:刘昆附件下载

要点：
　　
今年前九个月火爆的楼市在遭遇了以商业银行房贷新政为代表的政策寒流后，形势急转，楼市成交量大幅萎缩，部分地区房价出现松动。房价拐点是否悄然而至成为人们关注的焦点，在炒房受到政策大力打压的同时，买房自住的白领也萌生了“等等看”的观望心理。在市场环境发生变化的情况下，我们在本报告中主要阐述了以下三方面内容：
　　
第一部分是我们依然看好中国房地产市场的长期发展趋势。理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环境、城市化进程、人口红利等因素均支撑商品房需求长期旺盛。以上观点基本上是业内所有研究员的共识。
　　
第二部分着重分析了2008年房地产市场将如何演变，我们同样从供需角度出发。目前影响供给的两大因素主要是土地和货币调控政策，其中土地政策指向扩大中低收入家庭普通住房的有效供给，而紧缩的货币政策将抑制房地产投资从而减缓商品房总供给的增长速度。需求方面的变化是，2008年房地产市场面临紧缩的信贷政策、或将出台的物业税、处在高位的房价等抑制需求的因素，同时也存在人民币升值加速、调控政策出现松动等刺激需求的因素；而大众对房价的预期将成为制衡需求的双刃剑。我们的结论是：（1）
　　
2008年房地产市场供需矛盾或将缓和。（2）2008年房价不会大起大落。这是由商品房的刚性自住需求、以及投机投资需求与调控政策之间的博弈等因素决定的。
　　
第三部分是关于2008年行业的投资价值分析。从行业历史业绩增长与股价表现来看，两者较为一致；但是07年股价表现远落后于预期业绩增长。相比业内对于行业未来两年业绩增长均超过50%的预期，板块目前估值明显偏低。我们的判断是行业08年整体业绩增长25%-50%，远低于业内对优质地产公司业绩平均增长80%的预期。
　　
投资策略方面，我们认为2008年房地产行业整体投资机会，将在市场面临的诸多不确定因素逐步明朗后展开。这些因素包括：对行业新宏观调控政策的预期、对政策调控下房价及房地产市场成交情况的预期、07年房地产行业业绩实际增长情况、以及08年业绩确定性成长的预期。虽然目前优质地产股动态估值已很有吸引力，但是行业仍笼罩在调控政策的重压下，短期内刺激股价走出阴霾，拨云见日的动力稍显不足。因此，我们暂将行业短期投资评级下调为“谨慎推荐”。
　　
未来面向城市中等收入家庭的普通商品房将成为市场主流，这也是真实旺盛的刚性需求支撑的对象。因此，专注于开发普通商品住宅的地产公司更值得我们重点关注。同时，以下两类公司值得继续我们看好。一是布局全国、经营管理水平较高、周转速度较快的一线地产公司，如万科、保利地产、金地集团。二是估值水平较低、业绩稳定成长的区域龙头等二线地产公司，如冠城大通、栖霞建设。

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