房地产:新《经济适用住房管理办法》点评

2007-12-04 19:27:12更新来源:国信证券作者:方焱陈林附件下载

事项：
　　
2007年11月30日，建设部、国家发改委会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》(以下简称“《办法》”)。办法明确，在《办法》下发后，尚未销售的经济适用住房，执行本《办法》有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行；此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目，凡不符合本《办法》规定内容的事项，应按本《办法》做相应调整。2004年4月13日发布的《经济适用住房管理办法》同时废止.

评论：
　　
本《办法》的发布和实施符合市场预期。一直以来经济适用住房的建设、分配、管理争议较多,主要集中在分配和管理上,该享受经济适用住房的享受不到;从去年二次房地产调控开始,中央再三强调”要加强廉租房和经济适用房的建设”,但一直没有具体的细化措施,或原有措施漏洞较多,11月中财政部发布了《廉租住房保障资金管理办法》(2008年1月1日起实施),所以,落实有关经济适用住房的管理办法在预期之中。
　　
本《办法》主要精神：(1)、单套建筑面积60平方米左右，规划、布局、配套应充分考虑城市低收入住房困难家庭的要求；(2)、土地来源为划拨方式供应；(3)、申请条件：具有当地城镇户口、无房或住房面积低于困难标准的低收入家庭；(4)、拥有方式：有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；满5年，如转让，应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权；(5)、单位集资房纳入经济适用住房建设计划。单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行；任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。
　　
与2004年颁布的《经济适用住房管理办法》的不同之处。和2004年颁布〈经济适用住房管理办法〉(建住房200477号)相比,本《办法》对经济适用住房的面积要求更严格:(1)原《办法》中经济适用住房面积“可分为80平方米左右、60平方米左右的中小套型”，而本《办法》明确，经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右；(2)明确规定供应对象为“具有当地城镇户口、无房或住房面积低于困难标准的低收入家庭”，其中所谓的低收入家庭是指“家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准”，而非“面向中产阶级”。
　　
本《办法》的颁布实施短期对购房人心理有影响,长期看有利于房地产市场健康稳定的发展,有利于房地产价格的稳定。短期看,本《办法》的颁布实施对投资人心理有一些负面影响,长期看,有利于房地产市场健康稳定的发展,有利于房地产价格的稳定,对商品房市场冲击较小.从香港、新加坡的情况来看，两地都建立了非常完善的住房保障制度，享受住房保障的群体比例也相当高，但两地房价均排在全球前列，实践证明，无论是香港的“居屋”，还是新加坡的“组屋”，这些与中国大陆经济适用房制度类似的政策，均未改变两地房地产市场本身的发展规律。
　　
行业调控有利于优势企业的发展,维持行业“推荐”评级。本《办法》的实施将加速行业”优胜劣汰”，为优势房地产企业扩大市场占有率提供了难得的机遇,而目前深沪房地产上市公司大部分是全国或区域龙头企业,房地产调控提升整个板块的投资价值，我们维持对行业“推荐”的评级。

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