香江控股:整体上市顺利过会发展步入新阶段

2007-12-03 20:22:32更新来源:国信证券作者:方焱陈林附件下载

事项：
　　
公司公告，2007年拟向大股东增发数量不超过14334万A股（发行价10.32元/股）顺利过会.控股股东南方香江集团以持有的4家公司的股权等资产作价认购，资产包括广州番禺锦江房地产开发有限公司51%的股权、保定香江好天地置业有限公司90%的股权、成都香江家具产业投资发展有限公司100%的股权、天津市华运商贸物业有限公司20%的股权及增城香江房地产有限公司90%的股权，按评估审计基准日2007年4月30日的价值147926.41万元作价。

评论：
　　
南方香江集团势力雄厚，不断注入商贸地产业务意在做大做强上市公司。公司的控股股东南方香江是大型民营企业集团，主要经营房地产开发和以商贸批发为主的大型物流市场网络建设，及相关配套设施的经营管理。通过前4次的资产注入（见表1）,公司主业转型为商贸房地产开发，现已初步建立了商贸地产开发、销售的主营架构，此次南方香江集团通过增发新股的形式向公司注入集团的优质商业地产与住宅地产，意在做大做强上市公司，增强了公司实力，有利于公司的持续发展。
　　
该增发方案有利于消除公司与控股股东之间的同业竞争，公司将作为集团商贸地产业务和住宅地产的唯一平台来发展，大股东未来还会进一步向公司注入剩余的地产项目。此次增发方案中，南方香江拟用资产认购全部新增股份，公司与控股股东间的同业竞争将得到基本解决，未来公司将作为集团商贸地产业务的唯一平台来发展，将被打造成一家特色鲜明的商贸地产类企业，未来发展空间广阔。此外，南方香江在沈阳和天津等还拥有盈利前景不错商贸地产项目和住宅项目，未来会通过适当形式进一步注入上市公司。
　　
商贸地产项目置入使得公司盈利能力大幅度提升。公司06年置换入商贸地产后，当年房地产业务毛利率提高18个百分点，达53%，极大的提升了公司的盈利能力。本次注入资产涉及“锦绣香江花园”、“保定香江”、“成都香江家具产业园”和“翡翠绿洲”等项目，合计未开发土地面积超过230万平米，根据“锦绣香江花园”和“翡翠绿洲”目前的销售状况，增发完成后，番禺和增城两个主要住宅项目将陆续进入结算；此外，聊城、景德镇、郑州、洛阳、长春、新乡等6个商贸地产项目将均有利润贡献，公司盈利还将进一步提升。
　　
公司商贸地产项目储备将超过一万亩,在地产上市公司中首屈一指。本期增发后，公司合计持有未开发商贸地产项目储备超过一万亩、住宅地产项目建筑面积超过260万平米，在地产上市公司中项目储备首屈一指，而且未来储备规模还将进一步扩大。
　　
特色盈利模式推动持续发展。公司长期致力于推进“光彩事业”这一慈善活动，并积极协助地方政府推动地经济发展，由此保持与地方政府的良好关系，便于获得低价土地和相应政策支持。借助土地获取优势和长期形成的商业资源，公司已形成了其独特而又具有持续性的“低价获得土地+滚动开发+溢价租售、配套管理”的盈利模式。
　　
未来业绩将持续高增长可期，维持“推荐”投资评级。随着高毛利商贸地产项目和住宅项目的进一步置入，我们认为公司07年开始将保持高成长，预计公司07、08年净利润平均增速有望达到50％以上，近两年利润主要来源于广州两个住宅项目，按增发后股本测算，预计07、08年EPS分别为0.39元和0.85元，维持“推荐”的投资评级。

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