预期逐步达成一致，房价地价比翼齐飞
　　6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，创下自2005年7月起对房价进行月度调查统计以来的历史新高。而且，纳入统计范围的70个城市的房价已经呈现全部上涨、无一下跌的态势。房价加速上涨是供求关系转变的必然结果。从供应的角度来看，2004年8月以后，全国各地的土地供应大幅下降，使得开发商手中的土地储备持续下降；同时受到90/70政策的影响，市场也出现了阶段性的短缺。
　　需求方面，除了所谓的刚性需求以外，今年以来收入增长的加速和股市的财富效应也越发明显。因此，房价的上涨是大势所驱，难以遏制。

　　政策，暴风雨前的宁静？
　　与前两年在房价急涨后中央政府立即出台严厉的调控政策所不同的是，今年的政策面格外平静。抑制房价过快增长、改善供应结构等一系列政策的目标是为了使更多的老百姓能够拥有自己的住房，而要达到这个目标的手段应该是扩大供给而不是抑制需求，遗憾的是无论是提高税收还是加息，增加的只是消费者的负担。我们希望强调的是，当前在城市拆迁问题上开发商和被动迁居民难以达成一致是土地供应无法有效增加的重要原因。另一方面，土地招拍挂制度虽然更好地体现了公开、公平、公正的原则，但各地政府未必都已经做好了充分的准备。总之，无论未来政策如何演变，如果不能有效解决供应问题，就难以真正解决房价调控的问题

　　资本助力行业整合
　　今年以来，A股市场上房地产公司的资产注入和融资行为大为增加。其中，保利地产、金地集团已经分别成功募集68.1和44.6亿元的资金。不久，万科、招商地产、金融街的融资计划也将启动。另一方面，资产注入的案例也层出不穷。毫无疑问，房地产公司的资产证券化才刚刚开始。我们预期，在资本的助力之下，行业内部的整合将加速。在行业整合的初期，随着资本实力的提升，土地市场的竞争将更加激烈，行业进入门槛将随之提高。在A股市场目前的上市公司中，我们认为万科、保利地产和金地集团正保持着良好的发展态势，并不断扩大与同行的差距。其中，万科在核心城市的影响力正在日益替身，同时在并购整合方面积累了越来越多的经验；以挑战者姿态出现的保利地产正在快速地完善其区域布局，加大了在上海的投资力度；金地集团在二线城市的发展较为顺畅，在武汉、西安、沈阳都已经实行了多项目开发。我们认为，这三家公司将继续以快于行业平均的速度在全国范围内复制其现有的模式，并保持收入与盈利的增长。

　　房价涨幅超预期，拟全面上调盈利预测
　　今年以来，全国房价涨幅加大。虽然，从发改委和国家统计局公布的数据看，涨幅最大的城市也只有10%左右。但是，根据我们掌握的数据来看，深圳、北京等地的新房售价涨幅接近30%，广州和上海房价的实际涨幅可能也比数据显示的更高。因此，我们估计今年房地产公司整体的利润率将比去年更高。因此，我们将在上市公布中报后，大幅提高各重点覆盖公司今明两年的盈利预测。实际上，我们已经大幅调高了金地集团和中宝股份的盈利预测。

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