净利润同比大幅增长198.3%。公司2007年上半年完成主营业务收入20.82亿元，同比增长98.1%；实现净利润4.33亿元，同比增长198.3%。净利润大幅增长，主要源自于F1项目19.6亿元的收入确认。另外，A3南项目已经签订销售协议，总价款为17亿元。预计公司全年将完成主营业务收入38.5亿元；预计全年实现净利润7.7亿元，同比增长47%。

　　物业持有初见成效，发展战略转型顺利。金融街的发展历程，大致可分为三大阶段：发展初期以土地开发为主，发展至今，则以房产开发为主；随着公司自持物业比重的增加，预计租金收入将成为其重要利润来源，未来将以“房产开发+物业持有”为发展模式。公司现正由第二阶段向第三阶段转型。现在看来，公司的物业持有战略已经初见成效，发展模式转型顺利。2007年上半年，仅丽思卡尔顿酒店就实现营业收入约5900万元，平均入住率由开业初的30%增加至50%以上。

　　区域配套日渐成熟，租金仍有上涨空间。从租金水平看，金融街与CBD并驾齐驱的态势已经非常明显。截至2007年第一季度，金融街区域高端写字楼平均租金为193元/月/平方米，而同期CBD、中关村高端写字楼的租金水平分别为201元/月/平方米、143元/月/平方米。作为北京三大高档商务地产聚集区，众多的金融监管机构、大型国有企业总部等云集于此。对于众多的中外金融机构而言，将成为其办公地点的最佳选择。众多国际性投行逐步入驻金融街，正是这一趋势的反映。随着金融街中心广场的众多物业逐步开始营业，区域内写字楼、酒店、商场等业态比例逐步平衡，并相互强化，其租金水平将继续上涨，空置率将逐步下降。

　　区域销售价格的上涨势头，充分反映了市场对金融街区域的乐观。截至2007年第一季度，金融街区域高端写字楼平均销售价格为24333元/平方米，而同期CBD、中关村高端写字楼的租金水平分别为22750元/平方米、14767元/平方米。一般而言，销售价格为市场交易主体预期未来各期租金的折现，在当下租金水平相近的情况下，现在更高的销售价格对应着未来更高的租金增幅。因此，金融街区域高端写字楼的未来租金上涨空间，应该大于CBD与中关村。而且，从价格走势看，金融界区域更是突出。2007年第一季度金融街区域高端写字楼的平均销售价格，相比2005年第四季度增加了40.5%，增幅远高于同期的CBD与中关村。

　　领跑高端商务地产，发展模式较易复制。作为北京第一个大规模整体定向开发的金融功能区，经过数十年的发展，金融街已经成为对中国金融业最具影响力的金融中心区。而作为该区域的整体规划开发者，公司在商务地产大规模整体开发方面的经验与优势无与伦比。的确，二线城市商务地产的市场空间相对较小，但仍有需求。在金融街区域，商务地产已经约有350万平方米的规模，但在二线城市特定的商务地产聚集区至少可以容纳50万平方米左右的相关物业。公司已经致力于在其它城市拓展相关项目，将商务地产大规模整体开发的发展模式加以复制，并辅之以与其配套的住宅类产品。

　　公开增发助力五大项目，发展战略尽显峥嵘。本次拟公开增发股票数量不超过3亿股，所募集的资金拟投入五个项目（北京市的德外项目H地块、A5项目，天津市的津门项目、津塔项目，惠州市的惠州中区项目），总投资约为112.16亿元，而五个项目的建筑面积合计则高达202.26万平方米。其中的德外项目H地块，建成后将选择销售；A5项目建成后将持有出租；津门项目建成后，预计将出售17.1万平方米，出租6.9万平方米；津塔项目预计将出售5.78万平方米，出租28.22万平方米；至于惠州中区项目，销售与持有的比例尚待明确。此次公开增发议案的提出，标志着公司“房产开发+物业持有”的发展战略开始向纵深推进。若此次公开增发成功，2009年后的盈利，将得到充分保障；而且，至少增加21.68万平方米的高端商务地产，进一步扩大其持有物业的规模。

　　盈利预测。若不考虑增发，预测公司2007年、2008年的每股收益分别为0.71元、0.98元。假设公司今年年内完成公开增发，其总股本最多将达到约13.78亿股。根据公司历年的盈利水平，及现有项目的进度，预测公司2007年、2008年全面摊薄后的每股收益分别为0.53元、0.77元。考虑到公司现在所持有的物业，均为核心城市核心地段的高端商务地产，租金上涨空间较大；而公司未来高端商务地产的持有面积，将提升至50万平方米左右；最后，公司具有出色的大规模商务地产的开发能力，发展模式较易复制，不排除未来进一步拓展相关商务地产项目的可能。因此，给予金融街“增持”的投资评级。

　　主要不确定因素。商务地产的交易市场尚欠发达，相关项目的销售进度较难确定，可能会影响到对公司未来盈利的预测。

　　（详细报告请见附件）