探讨行业的周期显得颇为重要，对房地产行业周期的判断决定了我们给这个行业什么样的估值水平。我们认为，从长期来看，房地产市场具有无与伦比的未来；城市化进程和居民对住房的改善需求催生了巨大的中国住宅市场发展空间。而从短周期来看，这轮房地产市场仍处在上升通道上中；较低的利率环境、升值的预期和宏观调控都是使得行业的景气周期得以延长。那么在对行业长期发展较乐观的情况下，我们有理由选择更为乐观的估值方法。

　　从全国来看，房价仍然具备上涨动力。我们认为，目前房价上涨的动力主要来源于供需矛盾，货币财富的增长所催生了强大的自住和投资需求，支撑房价不断上涨。富裕的人群对高房价有着更强的承受能力，出于资产配置目的，其投资需求推动了房价不断攀升。而一般的普通人群，面对高速增长的房价，对住房的渴求迫使他们接受高房价，耗尽财力来实在“居住”需求。消费者由此从投资者手中接下接力棒，继续支撑高房价。

　　从国民财富的增长速度、土地市场供给等角度出发进行分析，我们认为未来2年，住宅自住和投资性需求仍将保持快速增长。其中，长三角主要城市、北京、广州等城市的住宅价格将稳步攀升，部分房价涨幅过高的城市包括深圳、成都房价将保持平稳甚至有所回落，而供给相对充裕的城市如重庆价格将保持平稳。我们维持房地产板块“增持”的投资建议，风险评级为“中”。

　　下半年我们的投资策略上主要立足于三个方面：土地储备、区域市场以及催化剂事件。我们考察了地产公司每平方米土地所对应的市值，土地储备的区域分布情况，并结合下半年的催化剂事件，我们给予保利、金地、中华企业“买入”评级，北京城建和浦东金桥“增持”评级。

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