1.南京房价自去年下半年以来涨幅约达20%
　　在实际调研中我们了解到，由于市场购买力强劲，当地很多楼盘的价格自去年开盘以来有不小的涨幅。例如栖霞建设的上城风景、东方天郡等楼盘，开盘后销售势头一路看好，售价较前期有15%至30%左右的涨幅，平均涨幅可能在20%左右，从市场整体来看，目前南京市江南地区的房价基本都在6000元/平米以上。
　　房价的不断上涨使得栖霞建设现有项目的毛利率可望继续维持在30%以上。
　　从统计局或相关机构发布的数据看，南京市房价的上涨幅度要远低于20%。可能的原因是南京江北地区的楼盘供应量大、均价低，从而拉低了全市均价。
　　由于近年来市区地块供应量减少，存量土地有限，今后南京土地市场仍将呈现供应紧张的局面，这也将导致房价继续维持上扬态势。

　　2.南京市房屋限价令对栖霞建设几无影响
　　今年5月24日，南京市物价局发布要认真执行房屋限价令的文件。限价令规定，通过核价取得预售证的楼盘，销售均价的涨幅不得超过核准价格的5%，即按照下列公式计算：
　　各套所标销售总价之和/项目销售总面积≤基准价格×（1+浮动幅度），其中浮动幅度最多为5%。
　　我们认为，限价令对南京房地产企业影响不大，对栖霞建设几乎没有影响。首先，政府意图并不是要压制市场，只是希望控制过快的增长速度。从开发商角度来看，房价增长过快无异于涸泽而渔，对长期发展并没有好处。其次，就具体条款而言，限价令针对的是普通住宅（含政策性住房），包括公寓、别墅和度假村商品房在内的非普通住宅并不在此限价令管制范围。栖霞建设的产品主要定位在中高端市场，因此限价令影响不大。最后，虽然南京市对非普通住宅售价采取的是审核制度，但是开发商可以根据自身销售计划分批申请预售证。预售证下发后，证内房价不能随市价上涨，但后续批次预售证内的房价仍然是参照发证时的市场价格来核定。因此开发商可以控制申请预售证的进度来适当提高房价。栖霞建设目前大部分项目待售项目已经通过核价取得预售证，今后的项目也不会存在定价上的问题。

　　3．栖霞建设经营情况
　　1)产品定位
　　栖霞建设专注于开发中高端楼盘，所建造的月牙湖花园、天泓山庄等项目屡获奖项。公司获得英国皇家特许建造企业认证，并建立了华东地区第二家住宅产业化基地。虽然短期内公司并不会因此增加业绩，但长期来看有利于公司品牌形象的建立。

由于重视产品规划，讲究品质，公司项目的开发周期较长，通常为18个月，比采取快速开发策略的公司要长半年左右，这对公司抢占市场份额、扩大规模较为不利。
　　2)发展规划
　　根据自身的产品定位，公司对规划项目的毛利率要求在25%以上，因此考虑的市场主要在经济发达地区。公司今后的发展重心分布在以南京为核心的“三小时经济圈房地产市场”，目前进入的市场为南京、苏州和无锡，今后可能选择合适时机进入上海。由于经济欠发达地区对中高端产品消化能力有限，公司项目选址将沿沪宁线分布，不会进入安徽省境内。
　　公司在“十一五”规划中明确提出每年30%以上的增长目标，在市场总额增长低于30%的情况下，这意味着公司必须扩大自身市场份额。但是，江苏尤其是南京房地产市场近年成为全国各地大型开发商竞争的场所，而且在调研中我们发现，很多非房地产行业的公司也纷纷加入了拍地建房的竞争，这将给公司拿地带来巨大的压力。公司年初制定了增加120万平米土地储备的计划，但目前完成进度仅仅8、9万平米，今年按期完成计划难度不小。公司目前在参与拍卖的同时，将加大在南京和无锡协议拿地的力度，在上海三林地区也在洽谈合作项目。公司明年的发展规划要取决于今年的土地储备情况，而拿地进展也将影响公司结算。如果不能增加合适的土地储备，公司业绩将可能出现波动。

　　（详细报告请见附件）