事项：
　　天津港股份有限公司于2007年6月25日召开五届三次董事会，会议审议通过如下决议：同意公司与Longright Limited公司共同出资设立天津海天保税物流有限公司，拟建设东疆保税物流加工区项目。合营公司注册资本为2.1亿元人民币，其中公司出资1.071亿元人民币，占其注册资本的51%；合营期限为50年。物流项目工程估算总投资为6亿元人民币，其中，合营公司注册资本金占35%，商业银行贷款占65%。

　　评论：
　　地块特殊，壁垒高：天津东疆保税港区规划面积10平方公里，07年年底将有4平方公里建成投入使用，实现首期封关运作，首期包括集装箱码头作业区和物流加工区起步区两部分，码头作业区由公司与新加坡港务集团合资成立太平洋国际集装箱码头公司，经营6个10万吨级泊位，设计能力400万T，公司占51%股权。物流加工区也将完成40万平方米的开发，建成标准化的物流仓储加工设施，海关监管及口岸办公设施将建成，大量入区企业将正常运营，区内实行全域封闭化、信息化、集约化监管，重点发展国际中转、国际配送、国际采购、国际转口贸易和出口加工等业务，实现货物、资金、人才自由流进流出，是我国目前规模最大、开放程度最高的保税港区，属自由贸易区雏形，在全国独一无二。公司与招商局国际合资的物流项目用地位于东疆保税港区首期封关物流加工区南部区域，项目占地约30万平方米，独特的区位决定了在该区域从事物流业务的高壁垒性。
　　拿地成本低，确保了盈利性和增值空间：项目拟分两期开发，总投资为6亿元人民币，其中包括购买30万平方米50年的土地使用权费用约2.3亿元及一期15万平方米项目建设开发费约3.7亿元，土地成本仅767元/平方米，相当于天津市规定的工业用地(塘沽区列为5等)最低出让价格标准384元的两倍。2006年底天津港(600717)曾将两宗位于天津港北疆港区东突堤、面积为34726平方米的土地使用权转让给天津五洲国际集装箱码头有限公司，当时的转让价格为5537万元或1595元/平方米，公司此次拿到的地块区位优势明显，但价格仅相当其48%，可见成本极低，公司将充分分享区域经济增长带来的资源价值提升及资产回报增长。
　　滚动开发，实现资产增值：东疆保税港区规划到2010年为10平方公里，因此天津港集团将领导其旗下运营公司进行滚动开发，故不排除公司在合适的时候以合理的价格出售50年的仓库使用权。目前东疆保税港附近工业用地价格上升至1700元/平方米左右，假设公司现在以市价转让手中股份，投资收益约1.43亿元，若长期持有，未来增值空间巨大。

　　商铺模式，稳赚不赔，风险极低：本项目一期开发约15万平方米，建设工期约1年，拟建设保税仓库6座，主要用于出租。十一五期间天津港腹地经济将明显快于往年，新增箱源将主要由07年底竣工投产的保税港区码头处理，码头旺起来，后方物流需求自然兴起，仓储租赁市场潜力极大。近几年来，天津港的集装箱货物吞吐量快速增长，仓储设施处于供不应求的状态，物流仓储市场仍主要以低水平的简陋旧仓为主，仅有的部分高标准新仓主要在天津保税区之内，规模和数量有限，且大多以单仓为主，仓储设施的出租率较高。在塘沽地区尚未建立起类似的专业化物流基地，现有仓储设施在一定程度上已不能满足现有企业对物流服务的需求，建立高标准、专业化的物流中心非常迫切。我们了解到天津还没有大型的高标准物流园区，旧式立体高架库处于供不应求的状态，市场租赁价格在18元/m2/月左右，近几年来仓库租赁价格年平均涨幅达8%，05-06年度涨幅达20%，个别仓库已经达到20元/m2/月。预计2008年本项目仓库正式投入运营后，仓库租金为54元/m2/月，每年租金上涨幅度为4%。公司预计，一期项目达产后年总收入为4243万元，财务内部收益率为8.37%（所得税后），投资回收期限为12.5年，我们认为该预测相当保守。
　　物流项目增厚公司业绩，维持推荐评级：我们认为该物流项目除了简单收租之外，还可以开展增值业务，假设仓库覆盖率为50%(仓库面积/占地面积)，租金每年涨4%，开业后前五年所得税为零，第一年、第二增值业务收入占总租金收入的30%，之后稳定在50%，预测07-09年该项目每股收益为0.037元、0.059元、0.076元，维持公司07EPS0.59元，调高08EPS至0.78元，07、08PE分别为40.7倍、30.8倍，未来项目资产还有增值收益，维持其推荐评级。

　　（详细报告请见附件）