公告概况。6月21日，公司在沈阳与沈阳市和平区国有资产管理办公室签署了《产权交易合同书》，拟以13921.88万元购买国资办转让的沈阳市联营公司剩余40%国有产权。上述款项采取分期付款方式，第一次支付总价款的30％，即4176.56万元，并在沈阳联合产权交易所办理交割手续的当日支付完毕；余款9745.32万元由受让方提供合法的担保，并在合同生效之日起一年内一次性付清。6月22日，公司董事会全票通过了《关于购买沈阳市联营公司剩余40％国有产权的议案》。
　　公司拟于7月9日召开临时股东大会审议此议案。

　　基本结论。我们在今年3月22日关于欧亚集团的深度调研报告中曾经指出，“从欧亚商都三次扩建发展成为大型综合百货龙头，并从无到有营建了长春最具人气的商圈；到欧亚卖场再次从无到有创建了适合东北地区的高人气商业模式；再到公司走出长春、吉林，战略性收购和储备了商业项目，公司在处理长期发展和短期利润的问题上已形成了良性循环”。
　　我们认为公司在稳健扩张的风格下，蕴含了较高的持续增长潜力，而且作为区域百货龙头已经形成了连锁经营的框架和能力。
　　在当时的报告中，我们也预测到了2007年下半年公司将取得沈阳联营另外40％的股权，使其对沈阳联营的持股比例达到100%，并在业绩预测中使用了“公司从2008年开始对沈阳联营全部进行并表”的假设。从公司今天的公告来看，公司对沈阳联营的收购略快于我们当时的预期。
　　我们仍旧维持之前对公司业绩的预期：2006－2008年EPS将达0.373元、0.471元和0.658元（偏保守），而目前业绩较好的主流商业企业以2008年测算的PE水平在40倍左右，部分甚至更高。我们据此调高公司的目标股价至25元。
　　关于对收购沈阳联营的评价。沈阳是商业发达，但竞争激烈的城市。不仅当地的龙头老大沈阳中兴凭借面积的扩大等优势开始表现出垄断优势，作为老牌商业的商业城、东北商业龙头大商股份、上海的百联股份，以及以香港新世界、百盛等为代表的外资龙头也早已经进入这个市场，再加上多家当地民营资本的参与，外来商业资本进入沈阳市场的门槛越来越高。而实际上欧亚集团此次收购沈阳联营也曾遇到其他商业企业的竞争，但最终欧亚以并不是很高的成本拿下沈阳联营反映了被收购方、当地国资部门对欧亚集团管理层以及管理水平的认可。
　　沈阳联营建筑面积6万平米，营业面积3万平米，商圈位置良好，整合过程中基本不需要培育期。依照这家门店的基础，实现6-7亿的主营收入、2000万左右的净利润还是有一定把握的。除了沈阳联营之外，2005年公司对沈阳嘉濠商厦部分资产/在建工程的收购以及2006年对嘉濠另外一部分资产的收购也使公司在沈阳增加了一块商业资产储备。随着可能继续的收购以及之后的建设，公司在此区域也有望获得建筑面积5－8万平米的商业物业。而这部分位于中街商圈的储备可能在沈阳联营整合完毕之后进行运作，届时公司凭借在沈阳的两个网点可以实现协同作战。
　　进入沈阳市场标志着公司从一个地域性商业龙头（长春及其辐射区域）开始转变成为相对广义的区域性商业龙头，而公司的视野甚至也开始走出东北。这对我们给公司的预期产生了更积极的影响。
　　估值参考。我们选择了PE、DCF和商业物业RNAV三种方法对公司进行估值。基于公司2008年0.658元的EPS（偏保守），在40倍PE的水平上上下浮动10％，得出公司合理估值为23.69－28.95元；基于7.64％的WACC，1.25％的永续增长率，海通证券研究所DCF模型估值结果显示，公司的内在价格为23.18元，敏感性分析结果显示，公司合理价值区间为21.26－26.84元；我们对公司拥有的商业房产（不含在建工程、拟建工程及其土地等）的重估结果为19.33－29.54元。

　　（详细报告请见附件）