事件：
　　6月12日公司公告，计划向实际控制人北京首都开发控股集团公司发行不超过5.5亿股（含）、发行价10.44元，募集不超过57.42亿元（含）资金拟购买首开集团旗下16家公司股权，账面净资产总计26.3亿元。

　　评论：
　　公司现有在建加待开发的项目储备权益建筑面积约168万平米（表1），其中，回龙观G区经济适用房占到77万平米，盈利能力良好的北京耀辉国际城和天津万德花园项目尚未销售，同时公司还需投入较大资金参与奥运项目开发。因此，公司近年来盈利能力一般，业绩增长乏力，资金压力紧张，缺乏投资亮点。

　　首开集团于05年底由天鸿集团和城开集团的优质资产合并而来，为北京国资委全资所有；累计竣工建筑面积3500万平米，拥有70多家从事房地产开发和经营的子公司，业务地域包括国内10多个省市以及海外；06年末总资产440亿元，净资产约30亿元，年开复工能力超过500万平米；为北京地区实力最强的房地产大企业。

　　历经1年半时间整合，首开集团基本实现整体上市。此次注入195亿元资产、集团88％的净资产（表2）。整体上市后公司产业链更为完整，规模大幅扩张，首开集团强大的一级土地开发能力和优势移接到公司，同时将拥有北京、三亚等四处高价值物业。可见，北京首开集团整体上市后，公司将完全拥有我们07年度投资策略报告中首创的“三维优势雷达图”中的地产、房产和物业三大竞争优势，天鸿宝业将晋身一线房地产股阵营。

　　首开集团此次注入公司拥有的项目和土地储备具体数据尚未披露（7月15日前审计报告），所以难以做价值量化。但据我们所知，注入的北京城市开发股份有限公司拥有35万平米的大兴黄村改造项目；北京颐安公司拥有的颐安别墅在04/05年售价就达到17000元；天鸿集团烟台天鸿时代公司拥有的16万平米天鸿凯旋城作为当地顶级观景豪宅售价达到8500元。

　　关联公司美都控股合理价位20元，目前股价高估，建议减持。美都控股（600175）持有天鸿宝业3462万股，占此次大股东定向增发后8.1亿股的4.3％，每股账面成本约2.9元，按照天鸿宝业25-29元的12个月目标价，每股增值22.1-26.1元，增值总额为7.65-9.03亿元，美都控股现有1.66亿股本，按定向增发后2.29亿新股本计算，天鸿宝业权益每股增值3.34-3.94元。美都控股现有在建加未开发项目储备约90万平米，4月公司公告计划以4.25元发行6300万股，收购大股东注入华升投资股权，后者拥有39万平米建筑面积的开发项目，公司预计增发后07、08年可实现EPS为0.38元和0.5元。由于美都控股的项目储备主要是杭州丁桥经济适用房项目和地处安徽宁国、宣城，浙江淳安、德清、湖州等三线城市，盈利能力不足，成长空间有限，因此，08年0.5元EPS的预测并非保守。尽管如此，即使提高公司08年EPS预测到0.6元和给予08年25倍合理动态PE（很乐观的预测和估值了），对应的目标价也应是15元，加上前面计算的天鸿宝业股权增值3.34－3.94元/股，公司的合理价位应在18.34-18.94元之间，而公司目前股价为28.21元，高估了48％，因此建议投资谨慎，给予公司减持投资评级。

　　（详细报告请见附件）