|
|
|
对于普通住宅，开发项目的毛利水平为29%是普通住宅是否缴纳土地增值税的临界点，在这一临界点内（包括29%），房地产开发商不需要缴纳土地增值税，土地增值税的征收对开发商的净利润没有影响，反而税务部门需要返还预增的土地增值税给开发商。而超过了这个临界点，房地产开发商需要缴纳土地增值税，对开发商的净利润开始有影响。
对于高档公寓、别墅、度假村，开发项目的毛利水平为18%是其是否缴纳土地增值税的临界点，在这一临界点内（包括18%），房地产开发商不需要缴纳土地增值税，土地增值税的征收对开发商的净利润没有影响。
当开发项目毛利水平在29%之内，开发普通住宅和高档公寓、别墅、度假村所带来的净利润增减幅度不同。当开发项目的毛利水平超过30%（包括30%）时，无论是普通住宅还是高档公寓、别墅、度假村项目，它们均需要缴纳的土地增值税，对开发商的净利润造成较大的影响，且影响的幅度是都是一样的。
目前房地产上市公司开发的基本都是普通住宅，根据目前房地产上市公司的毛利水平，绝大多数上市公司的毛利水平没有超过29%，对于这类上市公司基本不存在征收土地增值税带来净利润减少的问题。当然这里上市公司毛利水平是一个公司所有开发项目的加权平均数，而土地增值税征收的是单个项目，因此，一个公司若开发多个项目，会存在个别项目的毛利水平超过29%的情况，需要具体公司具体分析，这里测算的是一个大致数。
尽管陆家嘴、浦东金桥等公司的毛利水平高，但由于市场预期陆家嘴、浦东金桥等未来持有性物业会增加，土地增值税的征收对其没有影响，因此，近期其股价表现出色。
结论：绝大多数上市公司在此前已经预缴了1%的土地增值税，市场近期的剧烈波动对《土地增值税的清算通知》已反应过度，绝大多数房地产上市公司的股价存在价值回归的需要。
（详细研究报告请见附件）